相続の基礎知識－土地評価① | 福岡相続税申告相談室

土地評価の基礎

相続税の申告では、様々な財産が評価の対象となります。その中でも、比重が多くなることが多いのが不動産（土地、建物）になります。このページでは、土地の評価の基礎的な考え方のみ説明しています。

当たり前の話となりますが、土地評価の際には初めに対象となる土地を特定することが求められます。基本的には、その土地を一つとして特定するには、土地が一つのものと言え、利用状況も同じような状況であることを確かめることから始まります。

原則として、地目は9区分に分類されます。具体的には、宅地、田、畑、牧場、山林、原野、池沼、鉱泉地、雑種地となります。

例えば、地理的に一つの土地であったとしても、利用状況が宅地と果物畑といったような状況であれば、原則的には、２つの土地として別々に評価することになる可能性があるのです。（これを「地目」と言います。）

一体として利用されるいている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、主たる地目からなるものとして一団の土地ごとに評価することもあり得ます。

地目は9種類があり、それぞれ評価の方法などは異なります。ここでは宅地を例示して説明していきたいと思います。

宅地の評価方法には、路線価方式と倍率評価方式があります。なお、どちらの方式に当たるかは国税庁の評価倍率表で確認することになります。

路線価は、福岡税務署、博多税務署等の所轄の税務署に行けば、路線価図を閲覧することができます。この路線価図には、独特な地区表示記号が記載されていますので、見慣れていないと難しいかもしれません。また、この路線価図で、借地権割合がアルファベットで表示されています。

土地は一つとして同じものはありません。評価の対象となる土地は、様々な形状である可能性があります。そのため、宅地の評価においては、形状や利便性を踏まえて各種調整率が設定されています。

具体的には、奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率、間口狭小補正率などが挙げられます。例えば、側方路線影響加算とは、宅地が正面と側方に接している状況であり、評価額に加算されます。

また、不整形地については、想定整形地とかげ地割合を算定して評価します。このとき、地積区分表や不整形地補正率表の補正率を利用します。

上記のとおり、土地の形状によって、その評価額も変化しますので留意することが求められます。

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